Diritto Civile

Il Caso.it, Sez. Giurisprudenza, 25959 - pubb. 29/09/2021

Acquirenti degli immobili da costruire, fideiussione e caparra confirmatoria

Tribunale Torino, 19 Marzo 2021. Est. Di Capua.

Acquirenti degli immobili da costruire - Fideiussione - Caparra confirmatoria - Mancata appartenenza ad uno dei soggetti previsti dall’art. 3 D. Lgs. n. 122/2005 - Mancata previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale

Il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, adottato in attuazione della delega contenuta nella Legge 2 agosto 2004, n. 210 («Delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire») ha introdotto (tra le altre misure) una nuova forma di tutela dell’acquirente di immobili da costruire, consistente nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Deve condividersi l’orientamento della migliore dottrina, secondo cui la garanzia fideiussoria di cui al D.Lgs. n. 122/2005 concerne anche le somme versate dall’acquirente a titolo non di acconto, bensì di “caparra confirmatoria” ex art. 1385 c.c.: in primo luogo, infatti, la citata normativa fa riferimento alle “somme” e ad “ogni altro eventuale corrispettivo” percepito dal costruttore; in secondo luogo, com’è noto, nel caso di successivo adempimento agli obblighi contrattuali, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria si trasforma in “acconto”, ossia viene “imputata alla prestazione dovuta”, così come espressamente previsto dall’art. 1385, comma 1°, c.c. .

A sostegno dell’inapplicabilità della disciplina di cui al D.Lgs. n. 122/2005, non può invocarsi la mancata appartenenza ad uno dei soggetti previsti dall’art. 3 D. Lgs. n. 122/2005 e neppure la mancata previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, conseguendo da ciò non l’inefficacia della polizza fideiussoria, bensì la nullità del contratto preliminare prevista dall’art. 2, comma 1, D.Lgs. n. 122/2005 per il caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria. La sanzione della nullità, infatti, si ritiene applicabile anche nel caso in cui la garanzia fideiussoria prestata non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, proprio come nel caso della garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dall’art. 3 D. Lgs. n. 122/2005 oppure nel caso della polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. E tale nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente “tutelato”; come si legge nella Relazione al D.Lgs. n. 122/2005, infatti, “la violazione dell’obbligo è motivo di nullità del contratto, ma l’esigenza che il vizio dell’atto sia ad esclusiva tutela della parte acquirente ha indotto alla previsione di una nullità relativa, che soltanto parte acquirente può dunque far valere”. (Redazione IL CASO.it) (riproduzione riservata)

Il testo integrale